Le regret tombe au même endroit : avoir comparé les 50 % d’abattement du LMNP aux 30 % du micro-foncier au lieu de comparer deux nets. Le meublé ne passe devant qu’entre 540 et 690 € de loyer mensuel.
Au régime réel, l’amortissement efface le bénéfice imposable et le seuil descend vers 220 €. Le fisc reprend cet impôt le jour de la revente.
| Critère | Location nue | Meublé, statut LMNP |
|---|---|---|
| Abattement au micro (%) | 30 | 50 |
| Plafond du micro (€/an) | 15 000 | plus de 80 000 |
| Prélèvements sociaux (%) | 17,2 | 18,6 |
| Amortissement du bien | sous conditions strictes | oui, au réel |
| Déficit sur le revenu global (€/an) | jusqu’à 10 700 | aucun |
| Durée du bail (ans) | 3 | 1 |
| Préavis du locataire (mois) | 3, ou 1 en zone tendue | 1 |
| Loyer de référence encadré | la base | majoré de 12 à 14 % |
| Cotisation foncière des entreprises | non | oui |
| Mobilier imposé | aucun | onze équipements |
540 €le seuil de bascule au micro, tranche à 30 %
690 €le même seuil sans impôt sur le revenu
1 200 €ce que le meublé coûte par an, quel que soit le loyer
Le seuil de loyer où le meublé passe devant
Le gain fiscal du meublé grandit avec le loyer. Ses frais, non.
Prends un studio loué 650 € nu, 734 € meublé une fois la prime appliquée. Au micro-foncier, la base imposable ressort à 5 460 € ; au micro-BIC, à 4 407 €. Avec une tranche marginale à 30 %, le meublé économise 435 € d’impôt et encaisse 1 014 € de loyer supplémentaire. Il en dépense 1 200 en mobilier, cotisation foncière et assurance.
Reste 249 € par an. Vingt et un euros par mois, pour un logement à équiper et un locataire à remplacer chaque année.
Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier s’arrête. Le plafond du micro-BIC est cinq fois plus haut.
La prime du meublé tient entre 12 et 14 %
Cette prime n’a rien d’automatique. Tout le calcul repose dessus.
Là où les loyers sont encadrés, l’administration la chiffre. L’arrêté préfectoral parisien publie deux loyers de référence par quartier, par époque de construction et par nombre de pièces : un pour le nu, un pour le meublé. Sur les 1 280 couples de la dernière campagne, le second dépasse le premier de 14 %. Sept campagnes de suite, l’écart est resté entre 12,5 et 14 %.
Ailleurs, personne ne le garantit. La prime existe là où la demande est courte : études, mission, mutation, séparation. Elle s’évapore sur un quatre-pièces de périphérie, où les candidats arrivent avec leur canapé.
Un test avant de meubler quoi que ce soit : compte les annonces meublées de ton quartier, à surface égale. S’il n’y en a aucune, ce n’est pas un hasard.
L’amortissement se rembourse le jour de la revente
Au réel, tu déduis l’usure du bien. La construction s’amortit sur vingt-cinq à quarante ans, le mobilier sur cinq à dix, le terrain jamais. Le résultat imposable tombe à zéro pendant dix ans, parfois quinze. Sur le studio du calcul, le net annuel passe de 5 223 à 7 614 €.
Puis tu revends.
Les amortissements déduits pendant toute la durée de location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Le ministère l’a confirmé en réponse à une question parlementaire : la mesure vise l’ensemble des amortissements de la période, pas seulement ceux pratiqués depuis la réforme. Quatre catégories de résidences services agréées y échappent, étudiantes et seniors en tête. La société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés amortit elle aussi, et sa plus-value professionnelle obéit à la même logique.
Cette économie est une avance de trésorerie. Elle se solde le jour de la vente, sauf à garder le bien vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente pour les prélèvements sociaux.
Les frais fixes que le LMNP traîne toute l’année
Onze équipements au minimum, fixés par décret : literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien. Compte 3 000 à 4 000 € pour un deux-pièces, à renouveler tous les sept ou huit ans.
La cotisation foncière des entreprises suit. À ses yeux, louer meublé est une activité professionnelle, statut non professionnel compris, et l’exonération s’arrête à 5 000 € de recettes annuelles. Le bailleur nu ne la voit jamais passer.
Le régime réel ajoute un comptable, entre 300 et 600 € par an, et une liasse fiscale à déposer.
Reste la rotation. Bail d’un an contre trois, préavis d’un mois contre trois : le locataire meublé s’en va plus souvent, et chaque départ coûte un état des lieux, une remise en état et quelques semaines de vide.
Ce que la location nue fait mieux
Les prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes des deux côtés. La CSG frappe les revenus du patrimoine à 10,6 %, mais les revenus fonciers en sont expressément exclus et restent à 9,2 %. Le bailleur nu reste à 17,2 %, le loueur en meublé paie 18,6 %.
Le déficit foncier ensuite. Charges et travaux supérieurs aux loyers s’imputent sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an, 21 400 € quand les travaux font passer le logement d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D. Le déficit d’un loueur en meublé non professionnel, lui, n’attaque que des bénéfices de même nature, pendant dix ans.
L’amortissement lui-même n’est pas réservé au meublé. Un bailleur qui achète en immeuble collectif, s’engage sur neuf ans et accepte un plafond de loyer déduit chaque année 3,5 à 5,5 % de 80 % du prix d’acquisition. En échange, le loyer plafonné ampute l’encaissement tous les mois.
Qui prend quoi
Tu prends le meublé si : ton loyer nu dépasse 690 € par mois, ton marché paie la prime du meublé, et tu gardes le bien. Entre 540 et 690 €, il faut une tranche à 30 % pour que le calcul bascule. Au réel, l’amortissement porte le net de 5 223 à 7 614 € sur le studio à 650 €, et vingt-deux ans de détention effacent l’impôt sur la plus-value.
Tu prends le nu si : tu loues moins de 540 € par mois, tu as des travaux lourds devant toi, ou tu revends dans moins de dix ans. Le déficit foncier descend jusqu’à 10 700 € sur ton revenu global, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, et le locataire signe pour trois ans.
